Thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu nhiều áp lực lớn từ sự thay đổi của chính sách pháp lý, chi phí tài chính và sự khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN
Đề cập đến thực trạng tăng "nóng" giá nhà đất thời gần đây, các chuyên gia và nhà quản lý phân tích sâu sắc tình hình hiện tại, đề xuất những khuyến nghị thiết thực để giải quyết các vấn đề trước mắt và đưa ra định hướng chiến lược dài hạn; đặc biệt cần thiết phải áp dụng công cụ thuế bất động sản nhằm hạ nhiệt giá nhà đất đang ở mức quá cao, gây cản trở sự phát triển bền vững của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, cần thiết xây dựng và áp dụng chính sách thuế bất động sản nhằm điều tiết thị trường khi "sốt nóng" hoặc "đóng băng". Song, để tạo cơ sở áp dụng phải có nguồn lực xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch và giá bất động sản chính xác, thường xuyên cập nhật.
Tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh các chính sách tài khóa và tiền tệ nhằm hỗ trợ người dân dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà ở. Mặc dù Bộ Xây dựng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, như gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất được giảm 3% so với năm ngoái, nhưng số lượng người dân vay để mua nhà vẫn không tăng nhiều, do giá nhà vẫn quá cao, người dân không có khả năng chi trả.
Để giảm bớt áp lực tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị Chính phủ có thể cân nhắc tìm kiếm thêm nguồn vốn từ nước ngoài và các quỹ đầu tư quốc tế. "Yếu tố quan trọng để hạ giá nhà là phải tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, qua đó cân bằng thị trường và hỗ trợ người dân mua nhà với giá hợp lý hơn", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Dưới góc độ quản lý, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, Chính phủ đã đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, nghị quyết thí điểm này sẽ góp phần khơi thông nguồn cung cho thị trường, góp phần hạ nhiệt giá nhà.
Đồng tình với các ý kiến của chuyên gia về chính sách thuế, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, các loại thuế điều tiết giá trị tăng của đất và nhà ở cần được áp dụng sớm. Tuy nhiên, cần chọn thời điểm phù hợp để không làm tăng thêm khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, trong khi nền kinh tế vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách thức.
Còn theo TS Vũ Đình Ánh, thuế chỉ là một công cụ để hạn chế đầu cơ bất động sản, không phải là giải pháp duy nhất. Vấn đề cốt lõi là phải xác định đúng giá trị đất làm cơ sở để áp dụng các biện pháp điều tiết...
Thời gian qua, bất cập của thị trường bất động sản là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lý, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Hiện nay, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, khoảng 70% nguồn cung mới đưa ra thị trường là sản phẩm cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như không có.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố đang tổ chức thẩm định chủ trương đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với 4/5 khu nhà ở xã hội (độc lập) tập trung tại huyện Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh.
Tổng quy mô sử dụng đất của 4 khu nhà này khoảng 200 ha, bố trí hơn 12.000 căn hộ. Cụ thể, gồm 2 khu nhà ở xã hội xã Tiên Dương (huyện Đông Anh); khu nhà ở xã hội tập trung xã Cổ Bi (huyện Gia Lâm) và khu nhà ở xã hội tập trung xã Đại Mạch (huyện Đông Anh), xã Tiền Phong (huyện Mê Linh).
Bên cạnh đó, thành phố đã quyết đổi khu nhà ở sinh viên tại khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội cho thuê. Hiện, thành phố giao Sở Xây dựng lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư này, trình chấp thuận trong năm 2024. Dự kiến, hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp tòa nhà A2, A3 vào năm 2026, hoàn thành đầu tư xây dựng tòa nhà A4 chậm nhất trong năm 2027.
Đáng chú ý, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đang chủ trì phối hợp với UBND các quận, huyện, thị xã, Ban Quản lý các Khu Công nghiệp và Chế xuất Hà Nội rà soát, bổ sung khoảng 15 quỹ đất để tạo lập các khu nhà ở xã hội độc lập với quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, với khoảng 2.000 căn hộ nhà ở hội/ khu. Thành phố yêu cầu đề xuất lựa chọn 2 - 3 khu có vị trí gần các khu vực công nghiệp để xây nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn đầu tư công theo chủ trương của Bộ Chính trị tại Chỉ thị số 34 năm 2024.
Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có 69 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai; trong đó, từ năm 2021 đến nay đã hoàn thành khoảng 0,64 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, với hơn 10.270 căn hộ tại 8 dự án hoàn thành toàn bộ và 3 dự án hoàn thành một phần. Giai đoạn 2024 - 2025, Hà Nội dự kiến hoàn thành khoảng 0,345 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, 5.923 căn hộ tại 11 dự án. Như vậy, giai đoạn 2021 - 2025, với khoảng 15.440 căn dự kiến hoàn thành, Hà Nội sẽ đạt khoảng 78,3% chỉ tiêu tại kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của thành phố (1,215 triệu m2 sàn). Giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội sẽ có 50 dự án triển khai với khoảng 57.170 căn hộ.