Siết chặt để 'thanh lọc' thị trường

Mặc dù Chính phủ Trung Quốc đã có sự điều chỉnh, nới lỏng một số hạn chế nhằm thúc đẩy thị trường vào những tháng cuối năm 2021, xong xu hướng siết chặt quản lý thị trường cho thấy Bắc Kinh sẵn sàng chấp nhận những tổn thất kinh tế trước mắt để tái lập thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.  

Theo số liệu do Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố mới đây, doanh số bán, đầu tư và các hoạt động mua đất cũng như tài trợ của các công ty bất động sản đều giảm sút trong tháng 12/2021. Điểm sáng hiếm hoi là việc giá nhà ở trong tháng 12 giảm 0,2% so với tháng trước đó, mức giảm cũng ít hơn so với tháng 11 (0,3%). Theo ông Yan Yuejin - Giám đốc phụ trách nghiên cứu tại Viện Pháp triển và Nghiên cứu E-house Trung Quốc, việc giá nhà không giảm quá sâu và đà giảm có phần chững lại được đánh giá là tín hiệu tích cực cho thị trường. 

Giá nhà ở Trung Quốc đã giảm liên tục từ tháng 6/2021, thời điểm “bom nợ” của Tập đoàn Evergrande phát nổ. Với khối nợ hơn 300 tỷ USD, việc Evergrande vỡ nợ không chỉ gây tổn thất cho các nhà đầu tư đang nắm giữ 1,2 tỷ USD trái phiếu niêm yết bằng đồng USD của hãng, mà còn kéo theo sự sụp đổ của cả ngành bất động sản, vốn tạo ra 25% giá trị của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Cuộc khủng hoảng thanh khoản của Evergrande nhanh chóng lan ra các đối thủ cạnh tranh như Shimao Group Holdings Ltd. và Guangzhou R&F Properties Co., đã “hô biến” hơn 1.000 tỷ USD của thị trường bất động sản Trung Quốc. 

Trước đó, thị trường bất động sản Trung Quốc đã có 30 năm phát triển bùng nổ nhờ mô hình kinh doanh dựa vào tín dụng lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở của người dân lớn. Khủng hoảng nợ của Evergrande bùng nổ một phần là do Bắc Kinh đã thắt chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro từ tình trạng vay nợ quá mức trong giai đoạn thị trường phát triển, theo đó đẩy mạnh việc thực hiện chính sách “ba lằn ranh đỏ” được đề ra từ mùa Hè năm 2020. Cụ thể, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đề ra yêu cầu cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản: tỷ lệ nợ/tổng tài sản ước tính khoảng 70%; tổng nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu tối đa 100%; tiền/nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1); tổng các khoản phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện/tổng tài sản (tối đa 70%). Những doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Chính sách này được cho là dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, từ đó dẫn đến giảm hoạt động xây dựng, từ đó kéo giá nhà ở tiếp tục lao dốc.          

Từ cuối tháng 12/2021, các cơ quan chức năng đã nới lỏng một số điều kiện tài chính cho các nhà phát triển bất động sản nhằm ngăn làn sóng vỡ nợ của các công ty, song vẫn đảm bảo kiểm soát chặt chẽ để "thanh lọc" thị trường. Ngày 10/12/2021, Hiệp hội các định chế đầu tư tài chính quốc gia Trung Quốc (NAFMII) đã tổ chức một cuộc họp với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, trong đó cho biết sẽ hỗ trợ các nhà phát triển đủ năng lực phát hành trái phiếu để cấp vốn cho hoạt động mua lại các dự án bất động sản và hoàn thiện các tòa nhà còn dang dở. Theo đó, NAFMII sẽ ưu tiên hỗ trợ những nhà phát triển hoạt động phù hợp với chính sách bất động sản của Trung Quốc. Theo tờ Securities Times, các nhà phát triển bao gồm China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu thông qua thị trường liên ngân hàng trong thời gian tới để tài trợ cho các hoạt động mua bán và sáp nhập.

Bên cạnh đó, Chính phủ Trung Quốc cũng tiến hành thí điểm cải cách thuế tài sản nhằm tránh tình trạng đầu cơ vào thị trường bất động sản. Cuối tháng 10/2021, Ủy ban Thường vụ Đại hội Đại biểu nhân dân toàn quốc Trung Quốc (Quốc hội) đã thông qua kế hoạch mới để thúc đẩy "chi tiêu nhà ở hợp lý". Theo đề án thí điểm kéo dài 5 năm, khoản thuế mới sẽ được áp lên tất cả các loại hình bất động sản, ngoại trừ một số loại hình nhà ở nông thôn. Đây được xem là biện pháp phòng ngừa giá bất động sản tăng “bong bóng”  trở lại và có nguy cơ làm tái diễn khủng hoảng trong tương lai. 

Có thể nói chính sách tăng cường kiểm soát của Trung Quốc đã khiến ngành bất động sản chịu nhiều căng thẳng về thanh khoản trong năm 2021, và được nhiều chuyên gia coi là “kích thích” các vụ vỡ nợ của những công ty mắc nợ lớn như Evergrande. Tuy nhiên, Bắc Kinh dường như kiên quyết theo đuổi chính sách này, dù rằng đã có một số động thái nới lỏng để tránh làm thị trường bất động sản sụp đổ. Trong một phát biểu cuối tháng 12/2012, ông Vương Mông Huy, người đứng đầu Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị- nông thôn, khẳng định chính phủ sẽ duy trì các chính sách bất động sản nhất quán và ổn định, đồng thời tăng cường phối hợp trong các lĩnh vực bao gồm tài chính, đất đai và giám sát thị trường.

Ông Vương khẳng định Chính phủ Trung Quốc sẽ không sử dụng lĩnh vực bất động sản như một công cụ để kích thích nền kinh tế tăng trưởng trong ngắn hạn và sẽ tiếp tục kiểm soát hoạt động đầu tư mang tính đầu cơ trên thị trường. Cùng với đó, chính phủ sẽ thiết lập một cơ chế để thúc đẩy sự phát triển lâu dài của ngành bất động sản, đồng thời duy trì sự ổn định về kỳ vọng của thị trường cũng như giá đất và bất động sản. Ông Vương đánh giá các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn không thay đổi, với nhu cầu mua nhà còn mạnh mẽ do tốc độ đô thị hóa vẫn đang diễn ra nhanh chóng và nhu cầu về mức sống tốt hơn do tác động từ đại dịch COVID-19.

Theo chuyên gia Eswar Prasad, người từng lãnh đạo nhóm về Trung Quốc tại Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) và đang làm việc ở trường Đại học Cornell (Mỹ), nhận định rằng chính quyền Trung Quốc dường như chấp nhận rủi ro với tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính để xử lý các vấn đề của thị trường bất động sản. Chuyên gia này nhấn mạnh: “Bắc Kinh dường như xác định rằng đây có thể là chi phí chuyển giao không thể tránh khỏi vì mục đích hạn chế sự biến động của thị trường tài chính trong tương lai, cụ thể hơn nữa là để giải quyết tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản”.

Thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm 2022 được nhận định vẫn còn nhiều sóng gió, đòi hỏi cơ quan quản lý phải có những đối sách linh hoạt, vừa ngăn đà lao dốc của thị trường trong khi loại bỏ những yếu tố rủi ro trong dài hạn. Nhiều chuyên gia cho rằng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc sẽ thực thi nới lỏng chính sách tiền tệ trong quý I để hỗ trợ tài chính cho cả các nhà phát triển và người tiêu dùng, từ đó kéo giá nhà khỏi đà lao dốc. Ông Logan Wright, Giám đốc nghiên cứu thị trường ở Trung Quốc thuộc tập đoàn Rhodium, lưu ý: “Khi giá nhà tiếp tục giảm, bất cứ chính sách hỗ trợ nào cũng không đến đủ nhanh để ngăn chặn các vụ vỡ nợ mới, cũng như khiến tốc độ xây dựng và tăng trưởng kinh tế chậm lại”. Do đó, ông Wright dự đoán Bắc Kinh sẵn sàng can thiệp mạnh tay để chủ động kiểm soát tình hình, hạn chế sự biến động của thị trường tài chính trong tương lai và tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản.

Trong khi đó, bà Iris Pang, nhà kinh tế trưởng tại ING Wholesale Banking, nhận định rằng Chính phủ Trung Quốc có thể sẽ tham gia vào quá trình tái cơ cấu nhằm ngăn chặn sự suy thoái của thị trường nhà ở, duy trì sự ổn định xã hội và tài chính. Theo bà: “Chính phủ Trung Quốc đã nêu rõ về mục tiêu ổn định nền kinh tế trong năm 2022. Chúng tôi không mong muốn Bắc Kinh sẽ lặp lại các chính sách mạnh tay đã áp dụng trong nửa cuối năm 2021. Chính sách hiệu quả nhất vào lúc này có lẽ là xóa nợ cho các công ty bất động sản, để tạo ra nền tảng cho một nền kinh tế lành mạnh và vững vàng”.