Nhân rộng mô hình nhà ở xã hội

Mặc dù nhà nước đã có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội (NOXH) nhưng việc triển khai mô hình nhà ở này vẫn gặp nhiều khó khăn. Người dân có thu nhập thấp vẫn “dài cổ” đợi NOXH.

Lo chất lượng công trình

Trong khi những dự án NOXH chỉ đếm trên đầu ngón tay, tồn kho trên thị trường BĐS chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà trung và cao cấp thì việc chuyển đổi từ nhà thương mại sang NOXH được xem là một trong những giải pháp “gỡ khó” hữu hiệu cho thị trường. Tuy nhiên, xoay quanh câu chuyện chuyển đổi này còn khá nhiều vướng mắc.

 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 4/2013 có 24 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành NOXH với tổng số 24.863 căn. Đến đầu năm 2014, gần một năm kể từ thời điểm Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chuyển đổi nhà ở thương mại sang NOXH có hiệu lực, cả nước chỉ có 25 dự án đăng ký chuyển đổi. Cụ thể, Hà Nội có 15 dự án, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi từ 5.478 căn thành 10.587 căn; TP Hồ Chí Minh có 10 dự án xin chuyển đổi với quy mô 9.052 căn hộ.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng Nguyễn Đăng Sơn: Sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng NOXH, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài. Hiện nay, ở nước ta, nhiều thành phố đã có ngân hàng phát triển nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo và người thu nhập thấp. Chúng ta cũng nên học tập kinh nghiệm nước ngoài. Tại Singapore, tất cả các công dân làm việc phải trích vào quỹ này 20% lương của mình, các doanh nghiệp, các chủ kinh doanh hàng tháng cũng phải nộp vào quỹ một số tiền nhất định. Do vậy, số tiền trong quỹ rất lớn, bằng 40% quỹ lương cả nước. Phần tiền lương trích vào quỹ không bị đánh thuế thu nhập, vẫn thuộc quyền sở hữu của người gửi và xem như tiết kiệm hằng năm được cộng lãi theo quy định. Người lao động chỉ được rút khoản tiền này ra khi về hưu hoặc các khoản chi cần thiết như mua nhà hay chữa bệnh. Quỹ này sẽ hỗ trợ cho người dân có tiền gửi tiết kiệm để mua nhà. Theo tôi, nước ta cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương). Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho người có nhu cầu về nhà ở nhưng có thu nhập thấp. Nguồn vốn được hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp nhất từ 3 - 5%). Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10 - 15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không có nhu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nước đang phát triển áp dụng. Mặt khác, đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng có thể không tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự kiến. Chẳng hạn, khi tiền đóng góp vào quỹ bằng khoảng 30% giá trị nhà ở cần mua và thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên thì hộ gia đình, cá nhân bắt đầu được vay tiền từ quỹ tiết kiệm nhà ở. Người vay phải trả tiền hằng tháng trong thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày được vay để mua NOXH. Nếu như chúng ta áp dụng tổng thể được các giải pháp về cơ chế chính sách, quỹ đất, hạ tầng cơ sở, nguồn vốn cho phát triển NOXH như vậy thì người dân sẽ có nhiều cơ hội mua được NOXH.

Một số doanh nghiệp BĐS cho rằng, việc chuyển đổi này sẽ giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, góp phần “khơi thông” thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo TS Lê Bích Thuận, Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, dường như những cơ chế, chính sách đó vẫn chưa thực sự hấp dẫn người mua nhà. “Trong quá trình chuyển đổi, chất lượng công trình là một chỉ số niềm tin trong người dân, nhưng người dân luôn hoài nghi về điều này bởi thực tế có nhiều khu NOXH xuống cấp rất nhanh chỉ sau vài năm sử dụng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ của các khu NOXH cũng là một “rào cản”. Nhiều khu NOXH xây dựng xong nhiều năm vẫn không đủ hạ tầng xã hội, dịch vụ tiện ích cho người ở. Vì vậy, khi các khu nhà ở thương mại được chuyển đổi thành NOXH thì cần có chế tài để bảo đảm điều này”, TS Thuận phân tích.

Việc người dân thiếu “thiện cảm” với các khu NOXH là mấu chốt khá quan trọng, ảnh hưởng tới tâm lý người mua nhà. Đối tượng mua NOXH là những người có thu nhập thấp, tài chính hạn hẹp nên họ sẽ tính toán và cân nhắc rất kỹ khi chọn mua những căn hộ đó, từ chất lượng đến những tiện ích tối thiểu kèm theo như trường học, chợ... Đây là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của người mua nhà.

Giá còn cao, thủ tục rườm rà

Một băn khoăn nữa của người dân là hiện nay, có nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại đề nghị chuyển đổi sang NOXH, vậy liệu sau 10 - 20 năm, các khu nhà ở này có biến thành các các khu chung cư cũ và trở thành gánh nặng khó gỡ như các khu chung cư cũ hiện nay không? “Nếu không có sự đánh giá về nhu cầu thực sự đối với loại hình NOXH, đến một lúc nào đó sẽ khủng hoảng thừa. Khi đó, chúng ta sẽ lại chạy theo để giải quyết hậu quả”, bà Thuận nói.

Về vấn đề tài chính, theo các chủ đầu tư, niềm tin của người mua nhà đối với các doanh nghiệp BĐS đã bị “phai nhạt”. Họ rất sợ đã nộp tiền cho doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp lại không thể triển khai hoặc triển khai dự án chậm. Thực tế, nhiều dự án BĐS đang phải “đắp chiếu” hoặc ngừng triển khai vì chủ đầu tư thiếu vốn hoặc phá sản. Ngoài ra, điểm được coi là cốt lõi ở thị trường BĐS là sự thiếu kiểm soát của các cơ quan chức năng, đặc biệt là về giá. Điều này khiến cho giá BĐS bị “đội” lên quá cao, và người mua luôn có cảm giác “không an tâm”.

Thủ tục mua NOXH cũng là vấn đề không đơn giản. Theo đó, có quá nhiều các yêu cầu, các văn bản kèm theo, nhiều thủ tục dẫn đến việc người dân cảm thấy mua nhà ở thương mại dễ dàng hơn, nhất là với những dự án thương mại có giá phải chăng. Chính những “nút thắt” này đã cản trở niềm tin của người dân khi tìm mua các dự án NOXH.

Hoàng Dương

 

Ông Ngô Trung Hải, Viện trưởng Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn, Bộ Xây dựng: Quy hoạch địa điểm xây dựng phù hợp

Để NOXH có thể tồn tại lâu bền với đời sống đô thị, chúng ta phải hoạch định được vị trí, địa điểm phù hợp để xây dựng. Vị trí đó có thể là gần các trường đại học, các khu công nghiệp, khu đông dân cư... để đảm bảo về cự ly di chuyển của người ở đến nơi lao động, học tập. Đồng thời, vị trí ấy phải gần đầu mối giao thông vận tải, đầu mối xe khách.

Tiếp theo, chúng ta phải xác định được đúng đối tượng và đúng nhu cầu. Muốn xác định đúng, chúng ta phải có nghiên cứu tính toán rất kỹ, từ nhu cầu chung của đô thị, như tỉ lệ NOXH là bao nhiêu, mô hình như thế nào, đến từng khu vực cụ thể. Theo tôi, nên có điều tra xã hội học trước khi làm NOXH, tìm hiểu về nhu cầu, tâm lý, điều kiện, lối sống... của các đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp hướng tới.

NOXH cũng cần phải gắn với việc làm. Người thu nhập thấp cần ở sát với nơi làm việc, nếu ở xa nơi làm việc có thể tốn chi phí đi lại và gây tắc đường. Ngoài ra, NOXH phải gắn với các tiện ích và dịch vụ công cộng như khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế, cửa hàng cung ứng nhu cầu sinh hoạt và đặc biệt là chợ dân sinh.

Hoàng Dương