Tuy vậy, việc tìm ra biện pháp xử lý một cách triệt để những vi phạm của cư dân hay để định hình hướng đi phù hợp vẫn đang còn bỏ ngỏ. Việc xử lý của cơ quan chức năng đối với mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, Ban quản trị - chủ đầu tư vẫn còn nhiều vấn đề đáng bàn.
Câu lạc bộ yoga của cư dân chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai. Ảnh: Đinh Thuận/TTXVN
Thiếu chế tài xử phạt vi phạm
Đầu năm 2019, dư luận bất bình khi xảy ra vụ cưỡng hôn nữ sinh trong thang máy tại chung cư Golden Palm, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. Đối tượng Đỗ Mạnh Hùng sau đó bị Công an quận Thanh Xuân xử phạt 200 nghìn đồng.
Tuy nhiên, nhiều người cho rằng mức phạt này chưa đủ sức răn đe hành vi vi phạm. Hơn nữa, người cưỡng hôn cũng không đến xin lỗi nạn nhân theo yêu cầu của cơ quan Công an.
Về vụ việc hai phụ nữ dùng mũ bảo hiểm che camera để tiểu tiện trong thang máy tại chung cư Gelexia Riverside, 885 Tam Trinh, quận Hoàng Mai, Ban quản lý tòa nhà xử phạt chủ căn hộ có hai phụ nữ đến chơi với số tiền 2 triệu đồng.
Đây là mức phạt cao nhất theo quy chế quản lý tạm thời của khu chung cư này. Song vấn đề xử phạt đang gây tranh cãi vì nhiều người cho rằng chỉ có cơ quan Nhà nước mới đủ thẩm quyền phạt, hơn nữa chủ nhà không phải là người gây ra lỗi.
Dù đúng hay sai nhưng phải thừa nhận rằng, Ban quản lý tòa nhà cũng đã có biện pháp xử lý tình trạng vi phạm ảnh hưởng tới vệ sinh môi trường, gây bức xúc cho cư dân. Cơ sở pháp lý để xử phạt còn vấn đề đáng bàn bởi chưa tạo được sự đồng thuận của nhiều người.
Hiện một số chung cư đã xây dựng được quy chế quản lý, sử dụng, nội quy, quy định đối với cư dân. Một số khác đang sử dụng nội quy tạm thời, thậm chí nhiều chung cư chưa xây dựng được nội quy.
Đa phần các nội quy này đều quy định những điều được làm và không được làm mang tính khuyến cáo, chưa có biện pháp xử lý tạo sự răn đe. Bởi vậy, với những trường hợp vi phạm như: Vứt rác từ trên tầng xuống, để chó mèo đi vệ sinh ở hành lang, khạc nhổ ra thang máy…, các Ban quản trị chỉ dừng lại ở việc nhắc nhở người vi phạm hoặc đưa lên nhóm kín trên mạng xã hội nhắc nhở chung, không tiết lộ danh tính người vi phạm. Do không có chế tài xử lý nghiêm, các vi phạm tại chung cư vẫn cứ tiếp diễn.
Ông Nguyễn Ngọc Khải, đại diện cư dân chung cư Tràng An Complex, phố Phùng Chí Kiên, quận Cầu Giấy cho biết, những trường hợp đại diện cư dân tận mắt chứng kiến hoặc trích xuất camera phát hiện, đã bị xử lý, nhắc nhở.
Tuy nhiên, với trường hợp không nằm trong khu vực có camera giám sát, ví dụ như vứt rác từ trên tầng xuống dưới đất qua lô gia phía ngoài hoặc hành vi vi phạm dưới sân, đại diện cư dân không trực tiếp xử lý được người gây ra.
Ngoài ra, nội quy, quy chế được niêm yết tại mỗi khu chung cư cũng có quy định khác nhau. Theo quy định, nội quy, quy chế do chủ đầu tư xây dựng, sau khi thành lập Ban quản trị, quy chế này được hội nghị nhà chung cư điều chỉnh phù hợp với từng điều kiện, hoàn cảnh mỗi chung cư.
Nhiều chung cư căn cứ vào Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để xây dựng nội quy, quy chế cho chung cư của mình.
Thông tư này đề ra các hành vi nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư, đồng thời nêu mức độ xử lý chung là: Tùy mức độ vi phạm sẽ bị xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra. Mức xử lý cụ thể như nào, Ban quản trị các tòa nhà không nắm rõ; vì không có mức độ cụ thể nên không thể xử phạt được các hành vi vi phạm tại chung cư.
Giảm thiểu tranh chấp lợi ích
Hiện nay, mâu thuẫn giữa cư dân - chủ đầu tư, cư dân - Ban quản trị, Ban quản trị - chủ đầu tư tập trung chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì, diện tích sử dụng chung, bàn giao hồ sơ công trình và một vài vấn đề khác; trong đó mâu thuẫn về quỹ bảo trì xảy ra ở hầu hết các chung cư. Hiện pháp luật quy định rất rõ về vấn đề quỹ bảo trì nhưng nhiều chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc, dây dưa không bàn giao cho các Ban quản trị.
Anh Nguyễn Hoài Việt, Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai cho biết, dù cư dân vào ở từ năm 2017 nhưng đến tháng 3/2018 mới có quyết định bàn giao. Cuối năm 2017, cư dân khu chung cư đã tập trung, treo băng rôn phản đối chủ đầu tư do không thực hiện đúng cam kết về tiến độ bàn giao, áp giá dịch vụ không hợp lý…
Đến nay, chung cư đã thành lập được Ban quản trị song chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì, hồ sơ công trình. Do vậy, mọi hoạt động liên quan gặp nhiều khó khăn. Đầu tháng 7 vừa qua, tại đây đã tổ chức cuộc họp giữa các cơ quan chức năng, chủ đầu tư, Ban quản trị để chốt thời gian bàn giao hồ sơ, quỹ bảo trì, hoàn tất vào cuối tháng 7. Tuy nhiên, việc thống nhất số liệu đã thu chi quỹ bảo trì và việc bàn giao chưa hẳn đã hoàn thành theo đúng quy định.
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay, trong khoảng 745 chung cư đã đưa vào sử dụng trên địa bàn thành phố, 130 chung cư có tranh chấp khiếu kiện, hơn 20 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự.
Với chức năng quản lý, Sở đã kiểm tra, giải quyết 67 chung cư với số tiền xử phạt vi phạm lên đến nhiều tỉ đồng. Song hiện vẫn còn nhiều khu chung cư chưa thực hiện đúng kết luận của đoàn kiểm tra, không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ khiến cư dân tiếp tục bức xúc, gây xôn xao dư luận.
Một vấn đề khác, không ít nhà chung cư lựa chọn Ban quản trị tốt nhưng một số lại lựa chọn Ban quản trị không tâm huyết phục vụ cư dân, có biểu hiện lợi ích nhóm, chỉ tư lợi cho thuê diện tích sử dụng chung nên nảy sinh mâu thuẫn giữa Ban quản trị và cư dân.
Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ có quy định về xử phạt nếu Ban quản trị vi phạm, song sẽ vấp thực tế, Ban quản trị là tổ chức xã hội, những người trong Ban quản trị tham gia tự nguyện nên nếu xử phạt họ cũng khó chấp hành. Hơn nữa, nếu Ban quản trị sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì và có những việc làm sai quy định, việc xử lý như thế nào cũng chưa quy định rõ.
Trước những bất cập và hạn chế trên, ngày 9/10/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có Hà Nội phải kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng, nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật…
Theo đại diện Bộ Xây dựng, Bộ cũng đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý, vận hành nhà chung cư. Ở một số vấn đề cụ thể luật chưa điều chỉnh hết, một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều có trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền lợi như nhau. Bởi trên thực tế, không phải chung cư nào cũng xảy ra vi phạm trong quản lý, sử dụng, nhiều nơi đang hình thành mô hình tốt, lan tỏa hiệu ứng trong văn hóa ứng xử chung cư.