Căn hộ 25m2 sẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ?

Thiếu những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ

Đây liệu có phải là giải pháp để mở lối cho nhà thương mại giá rẻ hay lại đặt ra nhiều thách thức và áp lực hơn cho công tác vận hành, quản lý các dự án chung cư và quy hoạch đô thị?

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm... Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng là sản phẩm vừa túi tiền.
Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế. Bà Hằng lý giải: Bài toán xây dựng nhà giá rẻ không dễ dàng với các chủ đầu tư. Giá đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất cao. Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản giá rẻ phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân tại dự án. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản.

"Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến một thực tế là thị trường đang thiếu các sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng để đáp ứng nhu cầu khách hàng", bà Hằng cho biết.

Giảm diện tích căn hộ là một giải pháp logic

Cuối tháng 4, Bộ Xây dựng đã có văn bản phê duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25m2 của một doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh. Động thái này được coi là một định hướng mới của cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại. Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này là 45m2 nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 đã bỏ ngỏ vấn đề này.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, đây có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ.

Tuy vậy, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt. Các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore, Thái Lan.

Tuy căn hộ 25m2 không trái quy định nào hiện có về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Tuy nhiên, theo công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24 tháng 6 năm 2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn căn hộ/người. Suy ra, theo công văn này, Bộ Xây dựng chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25m2?

Có thể thấy các chỉ tiêu liên quan đến diện tích sử dụng căn hộ của Bộ Xây dựng là nhằm thực hiện mục tiêu về chương trình phát triển nhà ở, phấn đấu đến năm 2020, Hà Nội nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người, diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người và diện tích tối thiểu 6,5 m2/người trong năm 2015.

"Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ", bà Hằng nhận định.

Chuyên gia này đề nghị, để đưa chính sách căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một cách thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ siêu nhỏ cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Như vậy mới đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép lên hạ tầng giao thông, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị.