Diễn biến thị trường
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), 6 tháng đầu năm 2022 là giai đoạn bản lề cho sự phục hồi và tăng trường của thị trường BĐS sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, thị trường chứng kiến nhiều biến động cung cầu. Nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh gần như đã đạt ngưỡng, trong khi các địa phương khác cũng khan hiếm, dẫn đến tình trạng "sốt ảo", đi kèm là hiện tượng thổi giá.
Kỳ vọng thị trường BĐS cuối năm khởi sắc. Ảnh: TTXVN.
Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát, mặc dù giá BĐS tăng nhanh, nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó; nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng...
Qua tìm hiểu, trong bối cảnh bình thường mới, phục hồi kinh tế sau khi dịch bệnh được kiểm soát, từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS có sự tăng trưởng về giá, về nhu cầu, cũng như giao dịch, nhưng từ đầu quý II, khi ngân hàng kiểm soát chặt hơn tín dụng BĐS và thị trường chứng khoán, nhất là trái phiếu doanh nghiệp, thị trường BĐS bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Giao dịch BĐS quý II sụt giảm mạnh, thanh khoản chậm, thị trường đang có dấu hiệu đi ngang.
Trong khi đó, tình trạng sốt đất lặp lại ở hầu hết các phân khúc thị trường vùng ven các đô thị lớn khi thiếu nguồn cung, sốt nhất là tại các tỉnh Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Tĩnh, Nghệ An, Khánh Hoà… và các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bình phước… với giá đất tăng lên gấp 2 - 3 lần, thậm chí có nơi tăng gấp 4 lần.
Các chuyên gia BĐS nhận định, tình trạng sốt đất thời gian qua chủ yếu chạy theo thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng lớn trong năm 2022 xuất hiện ở các địa phương. Các nhóm đầu cơ đã lợi dụng những thông tin này để đẩy giá và tạo nên những cơn sốt đất. Thực tế này đang gây ra rủi ro lớn cho thị trường BĐS, tài chính, nên cần có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý Nhà nước để kiểm soát.
Thực tế, khoảng 5 năm qua, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế, đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Số lượng nhà ở để bán trong thị trường Hà Nội tuy tăng theo quý nhưng đang trên đà giảm tính theo năm. Đơn cử, thống kê từ thời điểm hiện tại đến cuối năm, nguồn cung BĐS mới tại Hà Nội chỉ rơi vào khoảng 3.000 - 4.000 sản phẩm, quá thấp so với nhu cầu. Cung cầu mất cân đối, nên giá BĐS bị đẩy lên cao...
Ơ góc độ kinh doanh BĐS, đại diện nhiều doanh nghiệp cho hay, yếu tố khiến thị trường sôi động, giá cao chủ yếu từ thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng được Chính phủ công bố dồn dập. Không thể phủ nhận quy hoạch hạ tạo ra đòn bẩy cho thị trường phát triển, nhưng cũng tạo ra những cơn sốt đất làm rối loạn thị trường. Do đó, việc công khai quy hoạch, minh bạch thông tin sẽ ngăn chặn hiện tượng đầu cơ tung tin đồn giả về quy hoạch nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Khơi thông nguồn vốn, kỳ vọng khởi sắc
Theo Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính, để thị trường BĐS tiếp tục phát triển lành mạnh, ổn định, thoả mãn nhu cầu của người dân, nhu cầu ở thực, từ này đến cuối năm, cần phải tạo ra nguồn cung tốt hơn, dồi dào hơn. Khi cung cầu cân bằng, giá BĐS sẽ có giá trị thật, vì tạo ra tính cạnh tranh.
Bên cạnh đó, nguồn vốn cho thị trường cần được khơi thông. Hiện tại, kênh tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang bị kiểm soát chặt, nên các doanh nghiệp BDS, nhà đầu tư khá khó khăn về vốn để phát triển dự án và giao dịch. Vì vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tham mưu Chính phủ cần sớm có giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường, giúp các doanh nghiệp có nguồn lực phát triển các dự án mới, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường. Ngoài ra, làm sao để cải cách, giảm tải được thủ tục hành chính trong tiếp cận đất đai, đầu tư dự án để doanh nghiệp BĐS không phải mất nhiều thời gian triển khai và các quy hoạch nên dựa trên nhu cầu để có sự ưu tiên cho những phân khúc phù hợp.
Nửa cuối năm 2022, với những thuận lợi trong kiểm soát dịch, mở cửa kinh tế và tín hiệu tích cực về mặt pháp lý như hiện nay, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ, thậm chí phát triển bùng nổ. Không chỉ nhờ mở cửa du lịch, thị trường BĐS còn được hỗ trợ phục hồi bởi việc hoàn thiện các hệ thống hạ tầng kết nối các vùng miền; việc mở rộng hay xây mới các sân bay, trục cao tốc Bắc Nam đang mở ra cơ hội mới cho thị trường.
Tuy nhiên, đại diện các doanh nghiệp BĐS cũng khuyến cáo nhà đầu tư cân nhắc kỹ các yếu tố pháp lý khi chọn mua bất kỳ BĐS nào, trong đó phải đánh giá được năng lực của chủ đầu tư, tiềm năng của dự án để phát triển trong tương lai, cũng như quy hoạch hạ tầng đồng bộ của dự án. Chẳng hạn như các BĐS tại các tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp thì sẽ có nhu cầu thực lớn, khả năng thanh khoản cao hay BĐS nghỉ dưỡng ven đô cũng có nhiều tiềm năng nếu lựa chọn được dự án có tính pháp lý tốt. Còn nếu các nhà đầu tư chạy theo “sóng”, thiếu đánh giá kỹ pháp lý, dễ đối mặt với rủi ro lớn.
Riêng đối với các giải pháp để gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, yếu tố chính sách đóng vài trò quan trọng nhất. Bởi hiện tại, để làm được dự án chung cư ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hay các địa phương phải qua nhiều khâu thủ tục, từ khâu giao đất đến thu hồi giải phóng mặt bằng, sau đó là xây dựng, quản lý quy hoạch, kiểm định phòng cháy chữa cháy… Do đó, nếu tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, doanh nghiệp sẽ tạo nguồn cung dồi dào ra thị trường. Trong đó, giải pháp trước mắt, các doanh nghiệp đều mong muốn có ưu đãi, ưu tiên thực sự về quỹ đất xây dựng.