Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Nguồn cung ít, nhu cầu quá lớn

Trước thềm chương trình Thủ tướng Chính phủ đối thoại với công nhân lao động dự kiến tổ chức nhân dịp Tháng Công nhân năm 2022, nhiều người thu nhập thấp nói chung và công nhân lao động nói riêng bày tỏ mong muốn được Chính phủ, thành phố Hà Nội quan tâm hơn đến các chính sách về nhà ở xã hội để họ có cơ hội sở hữu một nơi an cư phù hợp. 

Cung thiếu, cầu cao - giá "ắt" tăng

Bộ Xây dựng dự báo, thời gian tới, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn hạn chế khi toàn quốc chỉ có 39 dự án với 18.600 căn hộ được cấp phép mới, bằng 41% so với quý I/2021. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng bình quân khoảng 3% so với cuối năm 2021.

Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5%. Khu vực nội thành, nhà ở thương mại không còn giá dưới 25 triệu đồng/m2. Đà tăng của bất động sản còn được hỗ trợ bởi sự điều chỉnh bảng giá đất, mặt bằng lãi suất thấp và lạm phát chi phí đẩy giá vật liệu xây dựng tăng "phi mã".

Trong khi giá nhà thương mại tăng cao thì việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của Hà Nội vẫn còn khá chậm khiến cho nguồn cung trở nên khan hiếm, không đáp ứng được kỳ vọng của người lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở.

Hà Nội hiện có 25 dự án nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng với gần 12.909 căn hộ. Dự kiến, trong quý III và IV/2022, khi 2 dự án mới được khởi công cũng chỉ bổ sung thêm 1.860 căn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho rằng, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là nguyên nhân dẫn đến tình trạng "khát" nhà ở xã hội của người dân. Điều đáng nói, theo quy định, mỗi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, nhưng tại Hà Nội, nhiều dự án không chấp hành nghiêm túc quy định này.

Giai đoạn trước đây, các dự án đã được lựa chọn chủ đầu tư không có 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, chỉ có các dự án bị thu hồi để bàn giao cho chủ đầu tư khác thì mới bố trí tiếp nhà ở xã hội. Từ thực tế này, dự án bố trí nhà ở xã hội không nhiều - ông Phương nêu rõ.

Gian nan tìm lời giải

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, không chỉ do quỹ đất hạn hẹp, hiện nay, ở nhiều khu đô thị, doanh nghiệp dường như có xu hướng không muốn triển khai nhà ở xã hội. Nguyên nhân là do sản phẩm này có lợi nhuận thấp, trong khi đó phải đầu tư nhiều vốn. Cá biệt có những trường hợp chây ỳ, không có trách nhiệm với cộng đồng dù cơ quan chức năng đã nhiều lần nhắc nhở.

Điều này dẫn đến việc thiếu nhà ở xã hội do các dự án không được hoàn thành, có dự án chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại trái quy định; thậm chí có nhiều dự án bỏ hoang trong thời gian dài hay có một số dự án xây xong rồi nhưng lại xa trung tâm nên rất khó bán.

Điển hình, tại Dự án tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư, dù được triển khai từ năm 2014 nhưng giữa năm 2019 mới hoàn thành 2 toà nhà đầu tiên nhưng lại không đủ điều kiện bàn giao khiến hàng trăm khách hàng bức xúc.

Cho đến tháng 12/2021, tòa nhà thứ 4 mới cất nóc và đây được xem là dự án xếp kỷ lục tại Hà Nội với 25 lần thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà nhưng vẫn "ế".

Là doanh nghiệp tham gia xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Phạm Văn Ân thẳng thắn thừa nhận, các doanh nghiệp thường ít quan tâm đến nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp, bị giới hạn về đối tượng khách hàng. Trong khi đó, để xây dựng một dự án nhà ở xã hội từ khi làm thủ tục tới khi hoàn thành phải mất 5 năm. Khác với các dự án nhà thương mại, dự án nhà ở xã hội cần thêm một số thủ tục như phê duyệt giá, danh sách khách hàng hay quy định mỗi dự án phải dành một phần diện tích nhà cho thuê nên nhiều doanh nghiệp không mấy "mặn mà".

"Các dự án nhà ở xã hội thường vướng thủ tục trong xác định giá bán, khiến doanh nghiệp khó quyết toán hoặc cấp "sổ hồng" cho người mua chậm trễ. Hay với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng luật thuế không có quy định này. Nếu như gặp nhiều rắc rối, khó khăn, doanh nghiệp sẽ dần mất động lực để làm các dự án tiếp theo", đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại quận Long Biên chia sẻ.

Không những vậy, hiện cơ chế chính sách thu hút đầu tư, các nguồn vốn ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn doanh nghiệp. Từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Một số dự án chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Nếu như chủ đầu tư chuyển hướng sang vay thương mại, chi phí xây dựng dự án sẽ rất lớn.

Ngoài những nguyên nhân chủ quan trên, cơn "bão" vật liệu xây dựng tăng giá liên tục trong thời gian qua đã và đang tác động mạnh đến chủ đầu tư cũng như nhà thầu thi công. Đại diện Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) cho rằng, giá vật liệu tăng cao, đặc biệt là thép khiến doanh nghiệp không chủ động trong việc chuẩn bị đầy đủ nguồn vật liệu, chi phí từ đó bị đội lên rất cao. Khảo sát thực tế, nhiều dự án bị đình trệ, chậm tiến độ, một số dự án phải tạm dừng. Nguồn cung nhà ở vốn hiếm nay càng trở nên hiếm hơn.

Dồn nguồn lực cho nhà ở xã hội

Để giải bài toán phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu còn rất lớn của người dân, mới đây, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã chỉ đạo Ban Cán sự đảng UBND thành phố Hà Nội tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng đẩy mạnh thực hiện chủ trương phát triển nhà ở xã hội theo hướng đô thị xanh, văn minh, hiện đại; nhà ở xã hội giá thấp nhưng chất lượng không được thấp.

Bí thư Thành ủy khẳng định, Hà Nội sẽ dành nguồn lực hợp lý để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội với mục tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt 29,5 m2 sàn/người; tỷ lệ diện tích nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội phải đạt tối thiểu 30% tổng diện tích sàn.

Thành phố đang rà soát việc lập, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết và triển khai đầu tư xây dựng 5 khu nhà ở xã hội tập trung đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận về nguyên tắc, trên cơ sở đó lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng đang khẩn trương rà soát ô đất thuộc quỹ đất 20%, 25% tại dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đề xuất phương án xây nhà ở xã hội.

Thành phố Hà Nội cũng chỉ đạo, đối với các dự án chậm triển khai sẽ kiên quyết thu hồi; cân đối nhu cầu, cơ cấu các loại hình nhà ở để phân bổ phù hợp từng khu vực dân cư, tránh tình trạng tập trung quá cao một loại hình nhà ở trên một khu vực. Đồng thời, tạo điều kiện hỗ trợ các chủ đầu tư tiếp tục phát triển các dự án nhà ở xã hội sau thời gian ảnh hưởng bởi dịch bệnh COVID-19.

Còn theo các chuyên gia, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, điểm "nghẽn" đầu tiên cần giải quyết là các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn cũng như hoạt động phân phối. Khi phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp thường không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua nhà ở xã hội, giá bán, đều do Nhà nước quyết định.

"Chính vì thế, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng, rút ngắn thời gian đầu tư để nhanh chóng thu hồi vốn và đạt mức lợi nhuận phù hợp" - ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ý kiến.

Từ những bất cập này, Luật sư Nguyễn Thái Hoà - Văn phòng Luật sư Sông Hương cho rằng, cơ quan chức năng phải hoàn thiện cơ chế ưu đãi bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Bởi thực tế, các khoản thuế phí ưu đãi hiện nay lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ nên không thu hút được chủ đầu tư muốn tham gia xây nhà ở xã hội.