Có lo ngại thuế chồng thuế?
Theo ông Tín, khi mua nhà, người mua phải đóng lệ phí trước bạ (được tính bằng diện tích đất * với giá đất 0,5%, trong đó giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ấn định). Riêng thuế GTGT 10% thì đã được ẩn vào giá trị căn nhà. Không chỉ vậy, người mua còn phải đóng thuế đất phi nông nghiệp, phí thẩm định địa chính 0,15%/giá trị chuyển nhượng.
Tiến sĩ, luật sư Bùi Quang Tín. |
“Theo Luật đất đai, người dân chuyển đổi đất nông nghiệp thành dất ở phải đóng tiền sử dụng đất khá lớn. Xét về bản chất, tiền sử dụng đất là một sắc thuế. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thuế sử dụng đất thường chiếm khoảng 10%/giá trị căn hộ (chung cư) và khoảng 30% giá trị nhà phố riêng lẻ. Chưa kể sau khi xây dựng nhà ở, người dân còn phải hoàn tất thủ tục hoàn công với lệ phí vài triệu đồng/căn, tạm gọi là thuế hoàn công”, luật sư Tín nói.
TS. Vũ Đình Ánh bày tỏ: Ông không ngạc nhiên về dự thảo thuế này. Nhiều người lo trùng thuế, nhưng không trùng được vì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 sẽ bị loại bỏ, thay vào đó là quy định trong dự thảo Luật thuế tài sản này.
“Thuế nhà là thông lệ áp dụng trên thế giới, nhưng quan trọng là đánh thuế như thế nào? Ở Singapore, họ áp thuế dựa trên giá trị nhà ở. Nếu áp dụng luật thuế tài sản với đất, thuế suất sẽ tăng lên gấp 10 lần, từ 0,03% lên 0,3 hoặc 0,4%. Chúng ta cần bàn xem việc tăng thuế có hợp lý hay không chứ không nên chỉ tập trung vào thuế với nhà”, ông Ánh chia sẻ.
Theo chuyên gia kinh tế này, nhà ở nên và cần là một đối tượng để đánh thuế. Tuy nhiên nhà tới mức nào để thu thuế? Không nên đánh thuế nhà giá trị thấp bởi chủ sở hữu phần lớn là người nghèo, thu nhập thấp, không nên dồn gánh nặng lên vai họ.
“Tôi bất ngờ và thắc mắc là ngưỡng 700 triệu để đánh thuế nhà, cơ sở nào để đưa ra mức này? Trong khi phần suất đầu tư để đánh thuế lại ở Bộ Xây dựng. Trách nhiệm của Bộ là phải đưa ra căn cứ để xác định mức thu thuế tài sản và cơ sở thu thuế tài sản”, TS Ánh băn khoăn.
Đồng tình quan điểm: Việt Nam đã có nhiều loại thuế trong lĩnh vực xây dựng, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay: Khi hình thành tài sản ngôi nhà, bản thân nó đã có phải gánh nhiều loại thuế.
Ông Đính nói: “Hiện có những căn hộ nghìn có giá nghìn USD/m2, khác xa thu nhập của chúng ta. Chúng tôi nghĩ việc đánh thuế này có thể đánh vào các loại thuế khác, tránh tình trạng có thể chồng thuế. Trong khi đó, chính sách nhà nước đang tạo ra chính sách tạo điều kiện cho mọi người mua nhà nhưng việc đánh thuế như đề xuất đang khiến cho khả năng người thu nhập thấp mua nhà khó hơn”.
Theo ông Đính, với căn nhà 700 triệu đồng, đối tượng sở hữu chủ yếu là những người khó khăn tài chính. Đối tượng này còn đang được Nhà nước có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho mọi người mua nhà. Hiện, việc vay vốn, duyệt hồ sơ từ ngân hàng cho người mua nhà cũng khó khăn, nó phải phù hợp với đối tượng, hạn mức nào đó. Rõ ràng những đối tượng chúng ta nói là đối tượng thu nhập thấp, có chính sách vay 4,8% một năm cũng là khó khăn. Nếu sắc thuế trên được thông qua, thì họ phải chịu nhiều cái khó khăn hơn. Quan điểm của Hiệp hội thấy không phù hợp.
Mua nhà 2,5 tỷ, chịu thuế tài sản 713.000 đồng
Theo cách tính thuế tài sản nhà trên 700 triệu đồng của Bộ Tài chính, một căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng có thể chỉ phải nộp thuế 713.000 đồng/năm. Sau 7 năm sử dụng, căn hộ trên không phải chịu thuế tài sản mà chỉ phải chịu thuế đất là 600.000 đồng/năm.
Trước nhiều ý kiến không đồng tình về cách tính thuế đối với nhà chung cư với lý do mức đóng thuế quá cao, Bộ Tài chính đã lấy ví dụ một căn hộ chung cư có diện tích 75 m2 ở một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng) để tính toán số thuế phải nộp một năm.
Giả sử giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10 triệu đồng/m2; suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30.6.017) khoảng 9,71 triệu đồng/m2, áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng.
Theo dự thảo dự án Luật thuế tài sản, việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng, mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định. Tổng số thuế tài sản dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản phải nộp đối với đất cộng với số thuế tài sản phải nộp đối với nhà.
Với thuế đất, giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến Luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%).
Cụ thể, đối với căn hộ chung cư nêu trên. Nếu khu chung cư mới được xây thì số thuế đất phải nộp bao gồm: Giá tính thuế dự kiến đối với đất = 75 m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150.000.000 đồng. Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) = 150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm.
Còn đối với nhà, số thuế dự kiến đối với căn hộ chung cư mới xây dựng trên như sau: Giá tính thuế đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên = 75 m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng. Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng, thì căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với phần vượt là 28.250.000 đồng: Số thuế tài sản phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) = 28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm. Như vậy, tổng số thuế tài sản (cả nhà cả đất) chủ căn hộ phải nộp là: 600.000 đồng + 113.000 đồng = 713.000 đồng/năm.
Theo Bộ Tài chính, trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm thì số thuế đất giữ nguyên là 600.000 đồng/năm. Còn thuế đối với nhà được tính theo tỷ lệ % chất lượng nhà còn lại (do UBND cấp tỉnh quy định). Trong đó giá trị nhà dùng để tính thuế như sau: Giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên = 75 m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng. Do giá trị còn lại của căn hộ trên thấp hơn ngưỡng 700.000.000 đồng nên căn hộ trên không phải chịu thuế tài sản mà chỉ phải chịu thuế đất là 600.000 đồng/năm.