5 bất cập và 7 kiến nghị sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản

Những bất cập của Luật kinh doanh BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật kinh doanh BĐS hiện chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ và có tính điều chỉnh cao để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững.

Cụ thể, năm 2007 thị trường BĐS hát triển quá nóng kiểu bong bóng. Các phân khúc thị trường phát triển tự phát, mất cân đối, lệch pha cung – cầu, tình trạng đầu cơ làm giá, đẩy giá ảo gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và nhất là cho đông đảo người tiêu dùng trước hết là người thu nhập thấp đô thị. Tiếp theo đó là sự suy thoái và khủng hoảng kéo dài của thị trường bất động sản kể từ năm 2008 cho đến nay.

Không nên quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua Sàn giao dịch BĐS.

Thứ 2, Luật kinh doanh BĐS quy định điều kiện bắt buộc “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật” (khoản 1, điều 8) là mâu thuẫn với khoản (1.b) điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở.

Bởi lẽ trên thực tế, nhiều cá nhân hoặc tổ chức mua, bán cho thuê nhà ở không phải nhằm mục đích kinh doanh như cho thuê lại hoặc bán một phần căn nhà, hoặc bán một vài căn nhà do nhu cầu riêng thì chỉ cần thực hiện các thủ tục mua bán cho thuê nhà theo quy định của pháp luật dân sự, đăng ký và nộp thuế theo quy định, không cần bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định như luật kinh doanh BĐS đang quy định mà trên thực tế, các năm qua cũng không áp dụng được.

Thứ 3, Luật kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường (M&A) của doanh nghiệp. Bởi việc phát triển kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như: Giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng; Giai đoạn quy hoạch thiết kế; Giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng; Giai đoạn đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch thiết kế được duyệt để kinh doanh.

Thứ 4, Luật cho phép chủ đầu tư nhận tiền ứng trước của khách hàng khi mua BĐS nhưng chưa có chế tài đủ hiệu lực để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng.

Thứ 5, Luật quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là không thực sự cần thiết. Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch bên cạnh các kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng…

7 kiến nghị cần sửa đổi

Trước những bất cập trên, Hiệp hội BĐS cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là hết sức cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay và sắp tới. Theo đó, Hiệp hội cũng đưa ra 7 kiến nghị cần sửa đổi.

Thứ nhất, về điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS, Hiệp hội kiến nghị đối với cá nhân, tổ chức bán hoặc cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh thì chỉ cần thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, có đăng ký giao dịch bất động sản và nộp thuế mà không cần quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.

Thứ 2, về chính sách đầu tư kinh doanh BĐS, không nên dùng chữ khuyến khích trong Khoản 1 điều 12 Luật Kinh doanh BĐS vì trên thực tế, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Ngoài ra, đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Hiệp hội kiến nghị giải pháp tốt nhất là có cơ chế tạo điều kiện để tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn chế được khiếu kiện của dân, và tăng nguồn thu ngân sách.

Cần có cơ chế tạo điều kiện để tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án...

Thứ 3, về chuyển nhượng dự án, cần sửa đổi theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án BĐSở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

Cũng có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản đến tay người tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán bất động sản phù hợp với giá cả phổ biến của bất động sản cùng loại trên thị trường chứ không phải doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được.

Thứ 4, về việc huy động vốn ứng trước của khách hàng, kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng, và đã ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b) điều 58 Luật Đất đai năm 2013 nên doanh nghiệp rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này.

Hiệp hội đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Thứ 5, Hiệp hội kiến nghị bổ sung chế định cho phép thế chấp BĐS hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để đáp ứng nhu cầu của thị trường, của người tiêu dùng và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ 6, kiến nghị không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một trong những kênh lựa chọn của các bên tham gia giao dịch BĐS bên cạnh vai trò của luật sư, nhà môi giới và công chứng trong thị trường bất động sản.

Thứ 7, đề nghị giữ lại “điều 15. Hiệp hội Bất động sản” trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 khi trình Quốc hội sửa đổi luật này. Bởi lẽ, Hiệp hội BĐS được thể chế hóa trong luật là hết sức cần thiết để góp phần bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng, của nhà đầu tư và các doanh nghiệp phát triển bất động sản.