Chuyên gia kiến nghị về quản lý chung cư mini

Chung cư mini chưa có cơ sở pháp lý để được công nhận là loại hình nhà ở được bán. Thực tế, đa số là cá nhân tự mua đất, sau đó xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, rồi đem chia thành các căn hộ khép kín để bán. "Do vậy khi mua bán các bên chỉ lập Giấy mua bán viết tay, không lập hợp đồng mua bán được công chứng chứng thực và thực hiện việc sang tên trước bạ đăng ký biến động theo quy định của pháp luật", Luật sư Phạm Thành Tài chia sẻ.

Theo Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh, việc cấp phép xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy (PCCC) của nhà chung cư mini đang được áp dụng theo quy định đối với nhà ở riêng lẻ. Trong khi đó, đặc thù của việc xây dựng và sử dụng nhà ở chung cư mini phức tạp hơn nhà ở thông thường rất nhiều, từ quy mô xây dựng, số lượng người sinh sống và sử dụng. Điều này tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ về cháy nổ, an ninh trật tự trong quá trình vận hành nhà chung cư mini.         

Qua vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, quận Thanh Xuân vào đêm 12/9 cho thấy, căn hộ mini là loại hình nhà ở tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, PCCC và quản lý cũng như các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Do đó, Hiệp hội bất động sản (HoREA) kiến nghị: Không cấp sổ hồng cho các chung cư mini, nhằm giảm bớt nhu cầu mua loại hình nhà ở này, qua đó hạn chế các rủi ro trên đối với chủ sở hữu của căn hộ chung cư mini cũng như đối với việc quản lý, quy hoạch nhà ở dưới hình thức này.

"Việc không cụ thể hóa đối với loại hình nhà ở là chung cư mini trong các văn bản quy phạm pháp luật trong khi tồn tại nhu cầu lớn về nhà ở giá rẻ trên thực tế để hạn chế các rủi ro trước mắt không phải là giải pháp toàn diện và lâu dài. Thay vì đó, cần có một khung pháp lý đầy đủ, đảm bảo an toàn cho việc xây dựng và vận hành chung cư mini; đồng thời giám sát chặt chẽ sau cấp phép sẽ giúp việc vận hành mô hình nhà ở này vừa đáp ứng được nhu cầu của người dân, vừa đảm bảo tính an toàn, đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và an sinh xã hội. Trường hợp không quy định cụ thể về mô hình nhà ở này trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cần có giải pháp để đảm bảo người dân có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khác như nhà ở xã hội", Luật sư Phạm Thành Tài đề xuất.

Trao đổi với phóng viên báo Tin tức, chuyên gia pháp lý bất động sản, Th.S Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: Chung cư mini đã tồn tại từ lâu do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học. Từ hơn 10 năm trước, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở năm 2005 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc hợp pháp hóa chung cư mini. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục kế thừa và quy định về chung cư mini (Điều 46).

“Loại hình ‘nhà hộp diêm’ này cực kỳ ‘hot’ tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động, sinh viên... và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc, cho con học... nhưng lại là một 'vấn nạn' của các đô thị do khó khăn trong quản lý và gây quá tải hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 lại đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”, ThS Nguyễn Văn Đỉnh băn khoăn. 

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản này, nếu hợp pháp hóa loại hình chung cư mini, một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông, có thể xây dựng chung cư mini để bán với thủ tục đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

Và như vậy, “chủ đầu tư” trường hợp này là các hộ gia đình, cá nhân, không phải thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục như: Chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...).

Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1 - 2 tháng (tùy thuộc vào mức độ “thân thiết” với cơ quan cấp phép xây dựng, thường chỉ là UBND cấp quận).

Ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, tại Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép "chủ đầu tư" được lựa chọn cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ. Như vậy sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được "luật hóa", không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Theo đó, chỉ với 700 - 800 triệu đồng, người dân có thể mua một căn hộ chung cư mini với diện tích 30 m2 và được cấp sổ hồng giống như mua căn hộ trong dự án? 

“Không ‘luật hóa’ chung cư mini, ‘nhà hộp diêm’, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Nếu hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư, phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư tương tự với các dự án nhà ở chung cư thông thường theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật PCCC, Luật Bảo vệ môi trường và pháp luật khác có liên quan”, Th.S Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị.

Theo HoREA, Luật Nhà ở năm 2014 quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó (cấp sổ hồng).

Đề cập về việc Hà Nội sẽ tổng kiểm tra, rà soát 100% các cơ sở, nhà ở nhiều căn hộ, nhà cho thuê trọ trên địa bàn quản lý, đặc biệt chung cư mini, luật sư Phạm Thành Tài đề xuất: Trước tiên Hà Nội cần kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến xây dựng và PCCC của các chung cư mini trên địa bàn từng quận, huyện. Bởi để xảy ra tình trạng vi phạm tràn lan đối với các chung cư mini không đủ điều kiện để vận hành và kinh doanh trong thời gian dài như vừa qua có phần lớn trách nhiệm từ việc buông lỏng trong quản lý của các cơ quan có liên quan.

"Về lâu dài, Việt Nam vẫn cần một bộ khung pháp lý chặt chẽ và đầy đủ trong việc cấp phép, quản lý và giám sát vận hành đối với các loại hình nhà trên", Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh kiến nghị.