Gỡ nút thắt về pháp lý, vốn để hút vốn vào bất động sản

Thưa ông, lĩnh vực bất động sản thu hút vốn FDI chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Thị trường bất động sản gặp khó khăn khiến lĩnh vực này mặc dù thu hút FDI vẫn chỉ đứng sau chế biến, chế tạo nhưng khoảng cách thu hút FDI giữa chế biến, chế tạo và bất động sản ngày càng xa. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Trong những năm gần đây, vốn đăng ký FDI vào Việt Nam có xu hướng tập trung lớn vào 2 ngành: Ngành công nghiệp chế biến chế tạo luôn ở vị trí dẫn đầu, và cơ bản luôn chiếm tỷ trọng cao  trên 50% tổng vốn FDI đăng ký. Tiếp theo là ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 hoặc thứ 3 (sau ngành sản xuất, phân phối điện), chiếm tỷ trọng thường trên 10% tổng vốn FDI đăng ký.

Từ khi dịch COVID-19 bùng phát vào đầu năm 2020 đến nay, dòng vốn FDI vào Việt Nam nhìn chung có xu hướng tăng chậm lại, phân tích số liệu FDI vào 2 ngành này trong giai đoạn 2018 - 2022 cho thấy: Ngành công nghiệp chế biến chế tạo: số dự án và vốn đăng ký đều giảm mạnh so với thời điểm năm 2019 trước khi dịch COVID-19 xảy ra. Tuy nhiên, so với tổng vốn FDI đăng ký, tỷ trọng của ngành công nghiệp cơ bản vẫn tương đương như thời điểm trước dịch (năm 2018 và năm 2019): Từ năm 2018 đến 2022, tỷ trọng này lần lượt là 46,8%, 64,6%, 47,7%, 58,2%, 60,6%.

Qua số liệu từ 2018 - 2022 khi COVID-19 bùng phát từ năm 2020, số dự án FDI đăng ký vào Việt Nam giảm mạnh: năm 2018 và 2019 trước dịch đạt tương ứng 92 dự án và 123 dự án. Từ 2020 đến 2022: số dự án giảm tương ứng là 70,57,75. Tuy nhiên, nếu xét về vốn đăng ký, số vốn đăng ký trong ngành này trong các năm ảnh hưởng bởi COVID-19 không giảm nhiều so các năm trước dịch (thậm chí năm 2020 và 2022 số vốn đăng ký còn cao hơn năm 2019). Duy nhất chỉ có năm 2021 (là năm chịu ảnh hưởng tiêu cực mạnh nhất của dịch COVID-19), số dư án và vốn đăng ký đều giảm mạnh (57 dự án, thu hút 2637 triệu USD).

Như vậy, mặc dù thị trường bất động sản trên thế giới và tại Việt Nam trong năm 2022 gặp nhiều khó khăn (tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính gặp nhiều khó khăn, doanh nghiệp bất động sản trong nước đã phải đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án ) nhưng dòng vốn FDI đăng ký chảy vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn (16,1% trong tổng vốn FDI đăng ký, đạt gần 4,5 tỷ USD cao hơn năm 2019 chỉ đạt gần 3,9 tỷ USD). 

Đây là tín hiệu tốt trong thu hút FDI đầu tư vào ngành này trong thời gian tới vì ngành này còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong tương lai, nếu các khó khăn hiện tại sẽ được giải quyết, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo ông, những giải pháp nào cần đưa ra để khắc phục khó khăn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Về phía các cơ quan Nhà nước, cần triển khai thực hiện hiệu quả Quyết định 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp vì đây là quyết định kịp thời giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, khơi thông những ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Chính phủ và bộ ngành liên quan cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, gồm giải ngân vốn đầu tư công, đưa dòng tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu…cho cộng đồng doanh nghiệp; các nút thắt về pháp lý, vốn (đa dạng nguồn vốn) trong đó đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cần được tháo gỡ khó khăn kịp thời; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản; xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản; cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, về phía doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp phát hành; phải thực hiện minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể, đồng thời phải quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; cần phải tập trung triển khai chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có sự xoay trục với sự nổi lên của Trung Quốc trở thành một trục kinh tế mới, Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội cho phát triển kinh tế đất nước nếu biết tận dụng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Trước hết, tận dụng thị trường tiêu thụ lớn nhất thế giới với hơn 1 tỷ dân của Trung Quốc. Trung Quốc là bạn hàng xuất khẩu lớn thứ 2 của Việt Nam (sau Hoa Kỳ). Với số lượng dân số đông nhất thế giới, nhu cầu thiết yếu về hàng tiêu dùng, hàng nông, lâm thủy sản là rất lớn; trong khi Việt Nam lại có thế mạnh trong lĩnh vực này. Xuất khẩu của Việt Nam sang Trung Quốc cũng thuận tiện hơn các nước khác do có đường biên giới dài, chi phí lưu thông thấp, giao thương vốn có truyền thống lâu đời nên dễ tíếp cận và dễ hiểu nhau hơn. Tuy nhiên, thị trường Trung Quốc những năm gần đây cũng trở nên khó tính hơn với các sản phẩm của Việt Nam. Do đó, đây sẽ là cơ hội của tương lai nếu Việt Nam đáp ứng được các tiêu chuẩn của Trung Quốc.

Thứ hai, tiếp cận nguồn cung nguyên vật liệu lớn nhất thế giới với chi phí lưu thông thấp. Trung Quốc là đại công trường của thế giới, nơi cung ứng nguyên vật liệu lớn, giá rẻ nhất thế giới. Với vị trí địa lý sát vách, đường biên giới dài nên  Việt Nam dễ dàng tiếp cận thị trường với các loại hình vận tải phong phú, chi phí thấp như đường bộ, đường sắt, đường biển. Đây sẽ là yếu tố giúp Việt Nam có thể giảm chi phí đầu vào, đảm bảo về thời gian và hiệu quả kinh tế. 

Thứ ba, tận dụng nguồn lực tài chính khổng lồ. Đầu tư từ Trung Quốc vào Việt Nam ngày càng tăng cả về quy mô và đa dạng về lĩnh vực. Trước đây dòng vốn sẽ tập trung vào các ngành khách sạn, nhà hàng và sản xuất hàng tiêu dùng, thì nay đã có sự mở rộng sang các ngành khác như dệt may, da giày, xơ sợi đến nhiệt điện, khai thác khoáng sản…   

Thứ tư, tận dụng tiếp cận thị trường nhu cầu du lịch lớn nhất thế giới. Trung Quốc là thị trường du lịch lớn của Việt Nam với lượng du khách Trung Quốc chiếm hơn 30% lượng khách nước ngoài đến Việt Nam trong năm 2019 (trước dịch COVID-19). Việt Nam có lợi thế về các loại hình du lịch và là địa điểm ưa thích của du khách Trung Quốc. Do đó, cơ hội cho phát triển du lịch trong tương lai là rất lớn. 

Thứ năm, Việt Nam có lợi thế về vị trí địa lý, thuận tiện cho phát triển các dịch vụ có giá trị gia tăng cao như logistics, dịch vụ hàng chuyển khẩu (merchanting), kho bãi ngoại quan... Việt Nam có thể tham khảo bài học từ các quốc gia tương đồng để phát triển các hoạt động này như Singapore, Hồng Kong. Trung Quốc với vai trò là trục tăng trưởng mới, nhu cầu tiêu thụ hàng hóa rất lớn sẽ là một khách hàng đầy tiềm năng của Việt Nam.

Xin trân trọng cảm ơn ông!