Mở rộng phạm vi tranh chấp
Có thể nói, thực trạng tranh chấp chung cư không chỉ dừng lại ở vấn đề quỹ bảo trì, diện tích chung riêng, sử dụng công năng khu vực chung của toà nhà… mà đã nảy sinh thêm các mâu thuẫn mới.
Dự án khu chung cư Trung Văn (Từ Liêm). Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN
Tại hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng vừa tổ chức tại Hà Nội, ông Trần Việt Long, Phó Ban quản trị chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng cho biết, tại chung cư này, chủ đầu tư đã vi phạm một số vấn đề như: không tổ chức đấu thầu quản lý vận hành nhà chung cư, đặc biệt là khu thương mại; tầng trệt hai nhà A1, A2 cho doanh nghiệp thứ ba thuê lại. Điều này là trái với quy định của thành phố khi không công khai lợi nhuận thu được từ việc tổ chức cho thuê diện tích tầng trệt và tầng hầm. Không những vậy, việc tổ chức kinh doanh tại tầng trệt 2 tòa nhà rất lộn xộn dễ gây cháy nổ; diện tích sân dùng chung cho dân cư vui chơi giải trí biến thành bãi để xe cho khách hàng đến chơi game…
Bà Đặng Kim Ngân, Trưởng Ban quản trị một chung cư tại Trung Văn, quận Nam Từ Liêm chia sẻ, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân nằm ở những vấn đề “sát sườn” với cuộc sống của người dân như hệ thống phòng cháy chữa cháy và thang máy.
Cụ thể, khi cư dân nhận bàn giao lại hệ thống phòng cháy chữa cháy thì phải sửa lại, chi phí lên tới hàng trăm triệu đồng, khiến mọi người không đồng tình. Hiện tòa nhà xuống cấp, nhưng chủ đầu tư không sửa chữa. Ngoài ra, chủ đầu tư còn độc quyền khống chế không cho các đơn vị viễn thông có uy tín vào lắp đặt hệ thống mạng để cư dân được sử dụng hiệu quả…
Hay sự việc họng cứu hỏa bị bục khiến nước tràn vào nhiều căn hộ tại tòa nhà chung cư A4 Dự án An Bình City của Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Geleximco) mới đây gây thiệt hại nặng về tài sản cũng là một ví dụ điển hình.
Ngoài tài sản của các hộ gia đình ở chung cư bị hư hỏng do nước tràn vào, khu vực thang máy ngập nước cũng khiến cư dân lo lắng về việc đảm bảo an toàn khi vận hành. Sau sự cố ngập nước, vấn đề bồi thường tài sản cho người dân, chi phí khắc phục thang máy đang được đặt ra. Việc giải quyết vấn đề này không hề dễ dàng bởi ai cũng muốn bảo vệ quyền lợi cho mình.
Theo thống kê, chỉ trong năm 2018, tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm tới 87,3% tổng nguồn cung nhà ở với khoảng 40.000 căn hộ. Các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếm chưa đến 13%.
Đáng chú ý, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có hơn 100 tòa chung cư đang xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Điều đáng nói, tranh chấp chung cư đang trở nên phức tạp hơn, với nhiều vấn đề đặt ra giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và Ban quản trị, Ban quản trị và chủ đầu tư. Các tranh chấp, khiếu nại còn liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa cháy chung cư. Hay một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương; Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính…
Khung pháp lý chưa hoàn thiện
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các tranh chấp xảy ra ở chung cư tại Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung, một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư; một phần do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình.
Ngoài ra, cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ hợp đồng mua bán căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý nên xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp, gây ra nhiều khó khăn cho việc quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư hiện đại.
Từ thực tế đó, các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản cho rằng, để giải quyết các tranh chấp chung cư tại Hà Nội cần bắt nguồn tư việc điều chỉnh, bổ sung các cơ chế chính sách quản lý trong lĩnh vực này.
Theo ông Ngô Quốc Doanh, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico, các cơ quan chức năng cần phải bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện của các thành viên Ban quản trị theo hướng có trình độ hiểu biết nhất định về 1 trong những ngành nghề chuyên môn như kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy…
Cùng với đó, cần tăng cường vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư vào việc quản lý, vận hành nhà, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi bàn giao công trình đưa vào sử dụng bằng một số giải pháp như: ưu tiên chủ đầu tư vào vận hành, bảo trì hệ thống kỹ thuật với giá cả cạnh tranh được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ở một góc nhìn khác, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn đề xuất, để giải quyết tranh chấp thì cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế lỗi do chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không vi phạm đến an ninh, trật tự thì cấp “sổ đỏ” cho người dân, còn phạt chủ đầu tư nặng để chủ đầu tư lỗ do sai phạm.
“Đối với những vấn đề mâu thuẫn ảnh hưởng đến lợi ích, cư dân có thể khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật và đòi bồi thường. Những vấn đề về chất lượng, hư hỏng phát sinh trong quá trình vận hành cư dân có thể yêu cầu đưa các đơn vị kiểm định độc lập vào đánh giá” - luật sư Tuấn phân tích thêm.
Chuyên nghiệp hóa đơn vị vận hành chung cư
Thực tế cho thấy, mâu thuẫn tại các chung cư trên địa bàn Thủ đô xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân đang là vấn đề nóng hiện nay khi quyền lợi hai bên bị xung đột; trong đó, đáng chú ý là vấn đề vận hành tòa nhà. Trước tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị, vận hành toà nhà phải là một đơn vị chuyên nghiệp, có kiến thức, nhưng hiện nay nếu theo mô hình giao quỹ bảo trì cho Ban quản lý toà nhà của dân rồi thực hiện vận hành toà nhà thì đang bất cập.
Hiện tại trách nhiệm của chủ đầu tư là bảo hành toà nhà theo thời gian quy định và giao quỹ bảo trì cho Ban quản lý, theo ông Đính, điều này chưa thực sự hợp lý. Chủ đầu tư xây dựng toà nhà nên nắm rõ về quy trình vận hành toà nhà, cần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình vận hành, không thể xây dựng bán nhà kiếm lợi nhuận xong là không còn trách nhiệm.
“Đơn vị thuê vận hành không có nghiệp vụ sẽ gây hư hỏng ảnh hưởng đến chất lượng toà nhà, đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn. Những quy định về vận hành toà nhà, quỹ bảo trì, diện tích sử dụng chung… cần được xem xét lại, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đặt ra”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
Từ những kinh nghiệm và thực tế tình hình tranh chấp chung cư trên địa bàn Hà Nội cho thấy, để giải quyết những tranh chấp này theo các chuyên gia phải từ hai phía người dân và chủ đầu tư; cơ quan quản lý nhà nước phải là trung gian đứng ra điều chỉnh chứ không phải để ai cũng vì quyền lợi của mình mà đưa ra ý kiến nhằm tranh thủ lợi ích. Do vậy, biện pháp giúp “hạ nhiệt” các tranh chấp chung cư rất cần sự nỗ lực, đóng góp của tất các chủ thể có liên quan.