Ảnh minh họa: Sơn Vân/Báo Tin tức
Theo đó, rất nhiều nội dung được đề xuất điều chỉnh như tính thống nhất của dự thảo Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Luật Đầu tư 2020, Luật Đấu thầu...; thời hạn sử dụng nhà chung cư, quy định về tổ chức và cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự thảo quy định các hình thức, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trừ trường hợp chỉ định chủ đầu tư; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo VCCI, quy định trên là chưa phù hợp với các văn bản pháp luật liên quan.
Cụ thể, so với Luật Đầu tư 2020 lại quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, đó là: đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Các dự án thuộc các trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư thì sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước sau đó mới xác định một trong ba phương thức lựa chọn nhà đầu tư trên.
Việc dự thảo mới quy định thêm hình thức “chỉ định chủ đầu tư” là chưa phù hợp với các hình thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Luật Đầu tư 2020 . Mặt khác, dự thảo chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư dự án đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư có quyền sử dụng đất sẽ thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (trong trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Như vậy, sẽ có trường hợp dự án thuộc trường hợp chỉ định chủ đầu t sẽ thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Điều này sẽ gây khó khăn trên thực tế triển khai khi không xác định được thủ tục phải thực hiện.
Hay như so với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), lại không quy định về việc thứ tự ưu tiên trong xác định trong hai hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Việc dự thảo Luật nhà ở quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát với các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo tính thống nhất.
Hay như quy định về các điều kiện chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư, cần có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án, phải trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư
Dự thảo quy định, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đáp ứng cả 2 điều kiện được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thì thực hiện công nhận chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Trên thực tế, những quy định này đều chưa rõ ràng và chưa thống nhất với quy định tại Luật Đầu tư 2020. Theo đó, Luật Đầu tư 2020 chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện một dự án đầu tư sẽ gắn với một nhà đầu tư cụ thể. Sẽ không có trường hợp, một dự án đầu tư có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Vì vậy quy định tại khoản 3 Điều 47 dự thảo cần xem xét lại để đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng tạo thuận lợi khi triển khai thực hiện.