Logo thành phố Evergrande ở Vũ Hán, Trung Quốc. Ảnh: Getty Images
Theo tờ Foreign Policy, tuần trước, các thị trường hoảng loạn vì ngành bất động sản Trung Quốc và tập đoàn Evergrande – nhà phát triển bất động sản lớn nhất và mắc nợ nhiều nhất ở nước này.
Vấn đề của Evergrande mới nổi lên gần đây khi các thị trường mới đột nhiên đồng loạt coi ngành bất động sản Trung Quốc là mối đe dọa lớn với đà phục hồi kinh tế toàn cầu, cũng như với triển vọng tăng trưởng dài hạn của Trung Quốc. Tuy nhiên, trong chục năm qua, các nhà quan sát Trung Quốc đã lo ngại về tình trạng mất cân bằng trên thị trường bất động sản nước này, thường coi đây là một trong những bong bóng tài chính lớn nhất lịch sử.
Tại Trung Quốc, thị trường bất động sản liên tục mở rộng vì các nhà đầu tư và nhà phát triển thường nghĩ rằng ngành này quá quan trọng với Trung Quốc nên nếu có suy giảm thì cũng sẽ chỉ trong ngắn hạn. Họ cho rằng Chính phủ Trung Quốc sau cùng sẽ can thiệp để cứu các thị trường tài chính và doanh nghiệp đang gặp vấn đề để tránh thảm họa kinh tế, xã hội. Ví dụ như phản ứng khi thị trường chứng khoán khủng hoảng năm 2015 và gói kích thích tiền tệ, tài chính khổng lồ năm 2008-2009.
Tuy nhiên, hiện nay, Trung Quốc chật vật kiềm chế giá bất động sản tăng nhanh và tình trạng đầu cơ nảy sinh từ bong bóng bất động sản. Giới chức nước này đã phải sử dụng những biện pháp mạnh hơn, gây ra những tổn thất kinh tế nghiêm trọng. Sau mùa hè chứng kiến nhiều động thái pháp lý quyết liệt nhằm vào một số công ty ngành tư nhân, các thị trường tài chính đang đau đầu với câu hỏi chính phủ sẽ quyết liệt tới mức độ nào.
Thị trường bất động sản Trung Quốc về cơ bản đang mất cân bằng: quá nhiều nhà, quá ít nhu cầu, không đủ người chuyển tới những nơi mà nguồn cung nhà đang quá thừa thãi. Tỷ lệ đô thị hóa và tỷ lệ hình thành hộ gia đình ở Trung Quốc đạt đỉnh đúng vào khoảng thời gian mà dân số ở độ tuổi lao động bắt đầu suy giảm trong giai đoạn 2013-2015.
Tuy nhiên, tỷ lệ các dự án xây dựng nhà chung cư mới tiếp tục tăng, ngành xây dựng tiếp tục thúc đẩy nền kinh tế Trung Quốc. Các dự án như vậy đạt mức cao mới năm 2019, khi các nhà phát triển bắt đầu xây dựng khoảng 18-19 triệu căn hộ. Khi đại dịch COVID-19 ập tới, số lượng dự án mới giảm dần trong năm 2020.
Nhưng không có đủ người trẻ tuổi có khả năng mua những căn hộ này trong tương lai. Tập đoàn Rhodium ước tính tỷ lệ hình thành hộ gia đình đô thị trong tương lai là 5-7 triệu/năm trong 10 năm tới và sẽ giảm dần. Trước đó, tỷ lệ là 9-10 triệu/năm.
Tỷ lệ đô thị hóa cũng giảm. Số cuộc hôn nhân hàng năm ở Trung Quốc đã giảm 40% so với mức đỉnh năm 2013. Sai số trong dự báo tỷ lệ hình thành hộ gia đình có thể là 1-2 triệu vụ/năm, nhưng vẫn có quá ít người cần nhà mới trong khi số căn hộ đang được xây lại quá nhiều. Hơn nữa, giá căn hộ lại ngoài tầm với của nhiều người mua.
Trong chục năm qua, người mua căn hộ mới ở Trung Quốc có hai loại chính: mua để đầu cơ, đầu tư chờ giá tăng; mua để đổi chỗ ở do nhu cầu hoặc buộc phải tái định cư.
Cả hai loại người mua này đang gặp áp lực. Nhà đầu tư và đầu cơ khó mua được căn hộ ở những thành phố họ muốn mua vì bị chính sách cản trở. Một số người ngày càng lo ngại các nhà phát triển không thể hoàn thành dự án mà họ hứa xây. Tái định cư giờ cũng tốn kém hơn với các chính quyền địa phương do giá nhà tăng cao. Người muốn đổi nhà lại bị hạn chế về các khoản tín dụng. Từ năm 2015 tới nay, các hộ gia đình Trung Quốc đã vay 6,4 nghìn tỷ USD và ngân hàng trung ương đã cảnh báo rằng các hộ gia đình không có khả năng vay nữa.
Ngành bất động sản là ngành nợ dài hạn. Từ năm 2008, các ngân hàng Trung Quốc đã tăng gấp năm về quy mô và có thêm tài sản trị giá 41.000 tỷ USD, tương đương một nửa sản lượng kinh tế toàn cầu. Dữ liệu cho thấy ít nhất 27% khoản cho vay của ngân hàng thuộc về ngành bất động sản. Một phần lớn khoản cho vay từ các công ty, tổ chức phi ngân hàng cũng rơi vào ngành bất động sản.
Trung Quốc đối mặt với khủng hoảng nợ của tập đoàn bất động sản Evergrande. Ảnh: EPA
Khi vay ngân hàng khó hơn, các nhà phát triển tìm cách khác để mở rộng mô hình kinh doanh bằng cách bán trước khi xây. Điều này có nghĩa là người mua nhà sẽ là nguồn cung cấp tài chính để các nhà phát triển xây nhà.
Nhờ vào việc bán trước mà thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục là động lực thúc đẩy kinh tế từ năm 2017 tới 2019. Nhưng điều đó khiến các nhà phát triển ngày càng phụ thuộc vào người mua nhà để có tiền xây dựng và người mua thì đặt cược vào khả năng giá nhà tăng. Hậu quả là thị trường ngày càng mang tính đầu cơ. Nếu các nhà phát triển đột ngột gặp vấn đề, họ sẽ không thể hoàn thành xây dựng nhà cho khách hàng đã trả tiền trước.
Để xử lý tình trạng mất cân đối cơ bản này, cuối năm 2020, Trung Quốc đã áp quy định mới về tài chính. Thay vì nhằm vào người cho vay, Trung Quốc nhằm vào người đi vay. Khi không còn nguồn tiền từ người mua nhà trả trước, các nhà phát triển buộc phải giảm giá mạnh để duy trì thị phần.
Giá nhà đang giảm toàn quốc, 8% trong tháng 7, 16% trong tháng 8 và 33% tới 25/9. Tháng 9 được coi là “vàng”, còn tháng 10 là “bạc” với các nhà phát triển Trung Quốc vì là mùa bán hàng cao điểm trong năm. Nếu đạt mục tiêu, các nhà phát triển có thể “sống” cả năm còn lại. Nếu thất bại, họ sẽ bắt đầu hoảng loạn, giảm giá căn hộ, giảm dự án trong tương lai.
Tập đoàn Evergrande đang có khoản nợ 305 tỷ USD và chỉ là một phần nổi của vấn đề đang diễn ra khắp ngành bất động sản Trung Quốc. Nhiều nhà phát triển bất động sản, đặc biệt là những đơn vị mở rộng xây dựng trong giai đoạn 2017-2019, đã vỡ nợ hoặc có nguy cơ vỡ nợ.
Trung Quốc có tín hiệu rõ ràng cho thấy có ý định để nền kinh tế giảm phụ thuộc vào ngành bất động sản. Các nước này giải quyết khủng hoảng nợ của Evergrande sẽ là dấu hiệu với toàn bộ thị trường bất động sản. Nhiều người giả định rằng ưu tiên của Trung Quốc sẽ là chủ sở hữu nhà, nhà thầu, nhà cung cấp, chứ không phải là cổ đông và nhà đầu tư trái phiếu của Evergrande.
Truyền thông cho biết một số chính quyền địa phương đang chuẩn bị đảm nhận một số dự án của Evergrande để đảm bảo hoàn tất quá trình xây dựng. Chính phủ Trung Quốc nếu để xảy ra vỡ nợ không có tổ chức ở Evergrande hay các nhà phát triển khác, thì sẽ khiến hàng trăm nghìn người mua nhà và nhà cung cấp tức giận. Dự báo trong vòng 2 đến 3 năm tới, hoạt động xây dựng mới ở Trung Quốc sẽ yếu hơn rất nhiều và nền kinh tế Trung Quốc cũng sẽ yếu đi.