"Rối như tơ vò' mỗi khi chuyển nhượng
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết, BĐS sản là ngành nghề kinh doanh chịu sự chi phối bởi nhiều luật, như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Đất đai... Từng điều luật lại do bộ chuyên ngành nghiên cứu xây dựng, với nhiều Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thực hiện. Điều này dẫn tới sự chồng chéo, thiếu đi tính thống nhất giữa các luật. Vì khi thực thi theo luật này, doanh nghiệp lại gặp vướng mắc do chồng chéo với luật khác, trong khi doanh nghiệp rơi vào cảnh "rối như tơ vò", nhất là vấn đề chuyển nhượng dự án, vốn pháp định…
Nhiều dự án BĐS do vướng về các điều kiện kinh doanh, nên phải dừng để rà soát thủ tục.
Đơn cử, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, không phân biệt trường hợp dự án BĐS được chuyển nhượng theo Luật nào. Tuy nhiên, các Luật Kinh doanh BĐS, Đất đai, Đầu tư... đều có các quy định liên quan, chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án BĐS, gây ra sự lúng túng về cách hiểu, triển khai, áp dụng theo quy định của Luật nào thời gian qua.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Bãi bỏ các quy định bất cập để đảm bảo thống nhất trong hệ thống pháp luật: Một số quy định trong Luật Kinh doanh BĐS chưa phù hợp với các quy định mới và các luật liên quan mới có hiệu lực, cần phải rà soát để bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành. Đơn cử, cần bỏ quy định “phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và “căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS” trong điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh BĐS với Luật Đầu tư.
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Song, pháp luật vẫn chưa quy định một phần dự án BĐS được phép chuyển nhượng trong tổng thể một dự án; chưa đưa ra các tiêu chí xác định một phần của dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Thực tế, nhiều dự án được chủ đầu tư tách nhỏ để chuyển nhượng một phần, nhằm đảm bảo lợi nhuận, thu hồi vốn, tái đầu tư phát triển phần dự án còn lại, nhưng điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung tại các địa phương.
Luật Đầu tư 2020 ban hành đã có một số quy định mới khác với Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76. Luật Đầu tư 2020 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được thực hiện theo Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Dự án BĐS không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76…
Một bất cập khác là quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định (vốn tổi thiểu) từ 20 tỷ đồng trở lên trong Nghị định 76 không còn phù hợp về mặt pháp lý và thực tiễn, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện. Do đó, quy định vốn pháp định không có nhiều ý nghĩa trong thực tế. Mặt khác, đối với các hoạt động kinh doanh BĐS tại các dự án được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh BĐS, việc phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định không có ý nghĩa, vì các hoạt động này không phải bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra BĐS đưa vào kinh doanh. Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã không còn quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS trong Nghị định số 76 không còn phù hợp.
Đảm bảo tính thống nhất của pháp luật
Nhiều dự án BĐS đang chờ "cởi trói" những quy định chưa phù hợp.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, có nhiều “nút thắt” hiện nay cần tháo gỡ như, Quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phê duyệt dự án, chuyển nhượng… đây chính là vướng mắc lớn với doanh nghiệp BĐS. Nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công, dù diện tích chiếm tỷ lệ nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng…
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam: Sửa đổi, bổ sung Nghị định 76 là vấn đề cấp thiết: Việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn này là cấp thiết. Trong đó, Nghị định 76 hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh BĐS trải qua 6 năm thực hiện đã xuất hiện một số bất cập, cản trở sự phát triển và các hoạt động bình thường của thị trường, như: Các điều kiện về đăng ký kinh doanh, vốn, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng dự án và một phần dự án... Điều này nhằm quy định kỹ hơn việc chuyển nhượng dự án BĐS, điều chỉnh, gỡ một số điểm vướng trong xử lý hành chính, tạo điều kiện chuyển nhượng dự án với thủ tục đơn giản hơn.
Thấu hiểu những khó khăn của doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho rằng, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có sự điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS trong Nghị định 76 cũng cần phải được sửa đổi cho phù hợp.
Đồng thời, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó, phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn; bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao BĐS không hợp pháp.
“Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2014 xuất hiện những chồng chéo, bất cập, không còn phù hợp thực tiễn, vì chưa cân bằng lợi ích của các chủ thể tham gia giữa Nhà nước - Chủ đầu tư - Khách hàng. Vì vậy, cần được các bộ, ngành, địa phương góp ý sửa đổi, bổ sung các điều kiện mới, đảm bảo bắt kịp sự phát triển của thị trường”, Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất.