Bà Lê Thúy An, luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long và ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing (Hiệp hội BĐS Việt Nam) đã thông tin về vấn đề này.
Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới sẽ tác động như thế nào đến nhà đầu tư, thưa luật sư Lê Thúy An?
Luật mới ban hành đã bổ sung thêm nhiều khái niệm để làm rõ và có thể áp dụng dễ dàng hơn; đồng thời, cấu trúc lại, bổ sung thêm nhiều điều luật làm rõ các quy định để nhà đầu tư có thể căn cứ trực tiếp tại các điểu khoản của luật, thay vì dẫn chiếu những bộ luật liên quan. Từ đó, việc áp dụng luật hay quy chế, quy trình kinh doanh BĐS liên quan được minh bạch hơn.
Bà Lê Thúy An, Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long.
Một số thay đổi trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đầu tiên có thể kể đến là yêu cầu chủ đầu tư phải công bố thông tin rõ ràng trước khi đưa những BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Bên cạnh đó, luật quy định rõ hơn về điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh; tiến độ thanh toán và mức thanh toán mà chủ đầu tư có thể được thu từ khách hàng. Trước đây, luật cũ quy định đợt thanh toán đầu tiên, chủ đầu tư được phép thu khoảng 30%, hiện nay luật quy định rõ phần đặt cọc chỉ được tối đa 5% giá bán và mức thu của lần thanh toán đầu tiên là 30% bao gồm cả tiền cọc. Ngoài ra, luật mới cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa còn 50% thay vì 70% như hiện nay.
Với những thay đổi này, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những tiêu chí khắt khe hơn, nhất là cần có năng lực mạnh về tài chính, khả năng triển khai dự án, hoàn thiện pháp lý dự án... Quan điểm của ông Trần Quang Trung về vấn đề này như thế nào?
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing (Hiệp hội BĐS Việt Nam).
Những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sẽ giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin; bảo vệ các bên tham gia và góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững. Vì vậy, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ phải chuẩn bị năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý, tài chính để triển khai luật phù hợp. Luật mới siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc, năng lực triển khai thi công tốt hơn, nhằm đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng nhờ chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và thu được tiền của nhà đầu tư đúng tiến độ thanh toán.
Từ nay đến thời điểm luật có hiệu lực ngày 1/1/2025, những chủ đầu tư dự án BĐS sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và tập trung vào phân khúc thị trường cần có thể hấp thụ từ năm 2024 sẽ có nhiều cơ hội phát triển doanh nghiệp.
Vậy, luật mới sẽ bảo vệ nhà đầu tư ra sao, thưa luật sư?
Luật cũ quy định chưa cụ thể vấn đề này, dẫn tới việc chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận giao dịch. Khi đó, chủ đầu tư là người nắm quyền trong tay, nắm hàng, nắm pháp lý… nhà đầu tư bỏ tiền mua BĐS, nhưng không nắm được quyền chủ động. Vì vậy, luật mới được thông qua sẽ có những khung pháp lý để bảo vệ nhà đầu tư, quy định cụ thể hơn về vấn đề làm hợp đồng như thế nào, quy định về quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng. Khi luật mới áp dụng sẽ tăng tính bảo vệ cho người mua nhà và trao cơ hội lành mạnh cho những chủ đầu tư tốt, dự án tốt.
Ý kiến của ông Trung về vấn đề này như thế nào?
Thị trường BĐS chủ yếu đề cập đến sản phẩm hình thành trong tương lai. Về bản chất, người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, vốn vào chủ đầu tư. Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật hoặc áp dụng luật nhưng năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, ngưng dòng tiền... dẫn đến các vấn đề tranh chấp. Năm 2023, những biến động của thị trường BĐS đã lộ diện những chủ đầu tư uy tín, có năng lực, mới triển khai được dự án dài hơi, quản trị dòng tiền tốt và có hồ sơ pháp lý dự án hoàn chỉnh từ đầu. Đâu chính là cơ hội của chủ đầu tư.
Hiện nay, năng lực chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc bàn giao BĐS, mà phải đồng hành trong suốt quá trình cư dân ở để kiểm chứng. Nhiều chủ đầu tư dự án có năng lực mạnh vẫn đang tạo nguồn cung mới, đúng tiến độ, khẳng định thương hiệu và phát triển ổn định.
Thưa ông Trung, việc phân lô bán nền cũng được siết chặt trong luật mới. Vậy, thời gian tới, thị trường sẽ chịu những tác động như thế nào?
Việc phân lô bán nền trước đây tạo ra sản phẩm BĐS ba không: Không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được, dẫn đến vấn đề tồn kho khi thị trường có biến động. Nhưng khi đô thị hóa, UBND từ cấp huyện, thị xã đến tỉnh, thành phố sẽ quy định rõ một năm sẽ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mất độ dân cư. Vì vậy, khi siết chặt việc phân lô bán nền, đồng nghĩa loại hình này tại các đô thị lớn “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm.
Thực tế, việc phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng từ năm 2021 đã đẩy giá đất lên cao, nhưng thanh khoản không có, chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ. Khi thị trường biến động, nhà đầu tư sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ nhu cầu thật như căn hộ chung cư, nhà phố, thổ cư… Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2 - 3 tỷ đồng, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, vì cuối cùng mua BĐS chỉ hướng đến 2 mục đích mua để ở và mua để đầu tư.
Vậy, với những thay đổi của luật mới, luật sư có lời khuyên nào dành cho người giao dịch trong năm 2024 - 2025 không?
Thị trường BĐS ngày càng phát triển, khách hàng sẽ càng ngày càng sáng suốt hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư và sinh lời. Trước khi khách hàng quyết định đầu tư vào sản phẩm nào nên có sự tìm hiểu và nắm được thông tin nhất định về sản phẩm đầu tư, những thông tin về dự án, chủ đầu tư và thông tin liên quan đến thị trường. Việc minh bạch thông tin BĐS có vai trò quyết định, nhằm hạn chế rủi ro.
Ngoài ra, liên quan đến pháp lý dự án, chủ đầu tư, hợp đồng mua bán, nhà đầu tư cũng nên có những sự tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định trong luật trước khi quyết định. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi đặt bút ký hợp đồng giao dịch giá trị lớn thường có nhiều điều khoản liên quan, nhưng không nghiên cứu kỹ.
Năm 2025, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới sẽ có hiệu lực, sẽ tạo khung pháp lý tốt để ràng buộc chủ đầu tư và thêm những điều kiện để bảo vệ nhà đầu tư. Hy vọng rằng quyền lợi của các nhà đầu tư được đảm bảo.